新潟市で、中古住宅を買ってリノベーションする
新潟市で住まいを探していて、新築だけでなく「中古住宅を買って直す」という方法が気になっている。そんな方に向けたページです。株式会社Reaf（リーフ）は新潟県見附市に本社を置く施工会社で、新潟市全域まで伺って中古住宅のリノベーション、断熱改修、耐震補強、古民家再生を手がけています。
新築との違いは、立地と予算の配り方
中古住宅を選ぶいちばんの利点は、新築では手の届かない立地に住めることです。学区、駅やバス停までの距離、買い物の便。すでにまちができあがっている場所には、新しい分譲地がありません。建物の価格を抑えたぶんを、断熱や耐震、水まわりに回せるのも中古＋リノベの強みです。
一方で、建物の状態が一軒ごとに違います。同じ築年数でも、雨漏りを繰り返した家と、手入れが続いてきた家では中身がまったく違う。だから中古住宅は「物件を選ぶ」だけでなく「中身を確かめる」作業が要ります。
物件を決める前に、施工会社にご相談ください
私たちがいちばんお伝えしたいのは、これです。売買契約のあとに相談をいただくと、「この傷みを直すと、予算がここまで動きます」というお話を、もう引き返せない段階ですることになります。
買う前であれば、床下と天井裏、基礎、屋根を見て、直すのにどれくらいかかりそうかを先にお伝えできます。値引き交渉の材料にもなりますし、「この物件はやめたほうがいい」という結論になることもあります。詳しくは中古住宅を買う前に施工会社へ相談すべき理由と、見た目だけで選ぶと後悔する注意点にまとめました。
新潟の家が寒い理由と、断熱リノベーションの順番
「この家は寒い」というご相談は、新潟でいちばん多いご相談です。原因は暖房の力不足ではなく、たいてい建物側にあります。熱が逃げる場所には順番があり、直す順番もそれに合わせます。
まず窓、それから天井・床・壁
古い家で熱がいちばん出入りするのは窓です。アルミサッシと単板ガラスのままでは、壁をいくら厚くしても効果が頭打ちになります。内窓を入れる、あるいは樹脂サッシに替える。ここが最初の一手になることが多く、工事も1日で終わることがあります。詳しくは窓の断熱リフォーム｜内窓・樹脂サッシで結露と寒さを止めるをご覧ください。
次が天井、そして床。壁は内装をはがす工事と一緒でないと手を入れにくいので、全面改装のタイミングで行います。順番と効き方は断熱リフォーム｜費用・効く順番・気密の話までに書きました。
断熱材を入れても、隙間が残っていれば効きません
私たちが「見た目より先に、壁の中と床下を直す」と申し上げているのは、この理由からです。断熱材は、空気が動かない状態ではじめて働きます。隙間から風が抜けていれば、厚い断熱材を入れても暖まりません。床下の防湿、配管まわりの隙間、基礎と土台の取り合い。表からは見えないところを先に直します。
冬の住まいの困りごと全般は、新潟の冬の家対策まとめ｜屋根雪・凍害・水道管・洗濯・換気にまとめています。断熱リフォームの進め方は、新潟の断熱リフォームの記事でくわしくまとめています。
耐震は、築年数で見るところが変わります
1981年6月と2000年6月、2つの境目
木造住宅の耐震基準には、大きく2つの区切りがあります。ひとつは1981年6月の新耐震基準。もうひとつが2000年6月の改正で、このとき柱と土台をつなぐ金物の仕様、壁の配置バランス、地盤に応じた基礎の規定が明確になりました。
つまり、1981年より前の家、1981年から2000年の家、2000年以降の家では、確かめるところが変わります。築30〜40年の住まいで何を見るかは、築30〜40年の家の耐震リフォームに書きました。
解体して、はじめて分かることがあります
図面が残っていない住宅も多く、壁の中や基礎の状態は開けてみるまで確定しません。私たちは築50年の家を全面改装した工程を、基礎の補強、接合部の強化、防湿フィルムまで、ブログに11回に分けて公開しています。実際の現場で何が出てくるのかは、そちらが参考になると思います。
建て替えとリノベーション、どちらが良いかで迷っている方は、建て替えかリノベーションか｜築30年の家を甦らせる賢い選択をご覧ください。
買う前の無料診断で、お伝えしていること
新潟市の物件でも、現地に伺って診断します。お伝えするのは次の3つです。
- 寒さの原因／窓・天井・床・壁のどこから熱が逃げているか。直すとしたらどの順番か。
- 劣化の程度／床下の湿気とシロアリ、基礎のひび、屋根と雨樋、水まわりの配管。
- 追加費用のリスク／開けてみないと分からない部分について、どこに、どれくらいの幅で費用が動く可能性があるか。
見積の前に、このお話をします。都合の良いことだけを申し上げて契約をいただいても、あとで困るのはお互いだからです。
新潟市への伺い方と、対応エリア
本社は見附市です。新潟市へは高速道路を使って伺います。現場にすぐ行ける範囲で仕事をすると決めているため、対応エリアは本社から車で約1時間圏内としています。
- 新潟市／全域。中央区・東区・西区・北区・江南区・秋葉区・南区・西蒲区
- その他／見附市（本社）、長岡市、三条市、燕市、加茂市、五泉市、阿賀野市、弥彦村、田上町、出雲崎町
上記以外の地域もご相談ください。距離によっては、お引き受けできない場合もあります。その場合は正直にお伝えします。
古民家再生という選択肢
新潟市とその周辺には、築50年を超える木造住宅が数多く残っています。柱や梁が太く、いまでは手に入らない材が使われていることも珍しくありません。構造が健全であれば、断熱と耐震を現代の水準まで引き上げたうえで、その骨組みを活かすことができます。
古民家再生の進め方、費用の考え方、つまずきやすい点は、古民家再生の魅力と進め方と、「古民家デザイン帖」の連載にまとめています。伝統的な木造の良さを残しながら、冬に寒くない家にする。それが私たちの考える古民家再生です。
費用と補助金の考え方
費用は、家の広さ、傷みの程度、断熱をどこまでやるかで変わります。同じ「全面リノベーション」でも、窓だけ替える工事と、壁を開けて断熱からやり直す工事では別ものです。工事の種類ごとの考え方と、予算から逆算する考え方は、見附市の中古住宅リフォーム費用にまとめています。
補助金は国と自治体の制度があり、内容が年度で変わります。そのときに使えるものを診断のなかで確認し、申請の段取りまでご説明します。ローンと組み合わせて実質の負担を下げる方法は、補助金と一体型ローンで実質負担を下げるに書きました。
よくあるご質問
新潟市の物件でも来てもらえますか。
伺います。本社は見附市ですが、新潟市は全域が対応エリアです。高速道路を使ってすぐ行ける距離に限って仕事をしているのは、工事中に何度も足を運ぶためです。図面と写真だけで進めることはしません。
まだ物件が決まっていませんが、相談できますか。
むしろその段階でご相談ください。気になる物件の資料をお持ちいただければ、見に行ったうえで「直すとどうなるか」をお伝えします。買ってからでは選べることが減ります。
どこまで直せば、新築と同じくらい暖かくなりますか。
窓・天井・床・壁を一通り断熱し、隙間をふさげば、新築に近い暖かさまで持っていけます。ただし、そこまでやると費用も上がります。予算の中でどこまでやるのが得か、という話を診断のときにご一緒に考えます。
今の家に住みながら工事できますか。
部分的な工事なら可能です。全面改装で床や壁をすべて開ける場合は、仮住まいが必要になります。工程をお見せしたうえで、住みながら進めるか、一度出るかをお決めいただきます。
新築は扱っていないのですか。
新築も手がけています。建築家と建てる高性能住宅は、R+house新潟東店として別のサイトでご案内しています。中古を直すか、新しく建てるか。その比較からご相談いただいて構いません。
まずは、現地を見せてください
新潟市で中古住宅のリノベーションをお考えなら、まず現地を見せてください。診断は無料で、毎月の枠を限らせていただいています。お見積りの前に、寒さの原因、劣化の程度、追加費用のリスクをお伝えします。
ご相談はお問い合わせフォーム、またはLINEからどうぞ。物件の資料や、気になっている場所の写真を送っていただけると話が早く進みます。
